此前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。在稳增长、扩内需的经济形势下，新一轮城中村改造备受关注。近日，深圳市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），旨在通过系统性、可持续的工作机制，解决城中村历史遗留问题，推动城市高质量发展。征求意见稿将城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，根据城中村的实际情况进行分类改造。
征求意见稿及起草说明提到，城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。在满足改造意愿要求且具备可行性的情况下，由区政府申报纳入拆除新建类城中村改造年度计划。
值得注意的是，存在以下四种情况的城中村用地，优先纳入拆除新建范围：一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；三是位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。
对于拆除新建类项目，在搬迁补偿安置方面，由区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，明确搬迁主体及被搬迁人、被搬迁房产位置、建筑面积、补偿方式、补偿标准、回迁安置责任等内容，并约定物业权利人搬离时点。区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费。有条件安排安置房用地的，区政府负责安置房建设，也可依据项目实施协议由前期服务商开展安置房建设，炒股10倍杠杆平台并由区政府实施回迁安置。
在用地出让及开发建设方面，除安置房用地外，拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，市规划和自然资源局可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。无法安排安置房用地的，可将回迁安置要求作为土地出让条件纳入土地供应方案，土地受让方完成土地开发后将安置房移交区政府，由区政府实施回迁安置。在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。
除了拆除新建外，城中村改造还有整治提升、拆整结合这两类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。
以“整治提升局部拆建”方式实施拆整结合类改造的项目，局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%。
有业内人士表示，开发商在深圳城中村改造新政下的角色大致分为两种：一是前期服务商，协助区政府开展搬迁补偿、安置房建设、土地清理等工作。区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算，按照保本微利原则上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金；二是用地出让和开发建设环节的土地受让方。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
